アパート経営のメリットとデメリットとは

アパート経営とはアパートを一棟購入し、自分が所有者となりそれぞれの部屋を入居者に貸し出すことによって、毎月家賃収入を得るという不動産投資の一種を指します。それぞれメリットとデメリットがあり、高額を投入することが多いため軽い考えで始めると、自分だけではなく将来の相続人にも迷惑がかかる場合があるため、アパート経営を始める前にあらかじめ知識を学んでおく必要があります。

最大のメリットとしては、不労所得が手に入るということです。入居者がいて家賃の滞納がない限り、定期的な収入が見込まれるので老後の生活を安定させるためや資産運用として利用するといった様々な動機で始める方も多くいます。また、税金対策としての利用や万が一の場合に家族に残る生命保険の代わりにもなります。アパートの住宅ローン契約時に団体信用生命保険に加入することで、ローン契約者が万が一死亡した場合、残りの住宅ローンが保険で支払われる仕組みとなっているため残された家族がローンを支払う必要がありません。他にも経済変動に強いという特徴があります。通常、物価が上昇すると貨幣価値は下がってしまいますが不動産の場合、インフレに合わせて価値が変動する現物資産となるためインフレ対策としても有効といえるでしょう。

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一方デメリットとしては、入居者の家賃滞納や空室のリスクといったものが挙げられます。家賃滞納は入居者次第のため完全に防ぐことは難しいですが、入居審査を厳しくしたり契約時に保証人ではなく保証会社との契約を入居条件にするといった方法もあります。賃貸を長く続けていくと建物の老朽化という問題が発生し、それが原因の1つとなり空室が発生しやすくなります。そのため始まる前に地域のニーズを把握しライバル物件の調査も含め、自分の不動産が単身者向けなのか既婚者向けなのか、周辺施設はどの年齢層が多く利用しているのかといったマーケティングを行うことが大切です。また、日本は災害が多い国でもあるため火災保険などそれぞれの保険の特徴をよく比較して、適切と思えるものに加入しておくことも重要です。経営をしていて何らかの理由で急遽売却する必要になったときもすぐに売却できるとは限らないのも覚えておきましょう。仮に買い手がすぐにみつかったとしても自分が希望する価格で売却できない場合もあるため、自分の資産運用方法を明確にして長期的な視野をもち計画を立てて行うことが大切といえるでしょう。

アパート経営に当たっての相談と依頼

アパート経営に乗り出すに当たっては、相当な不動産知識が必要となります。かなりの専門性が求められますので、専門家への相談は欠かせません。ただ、専門家の間でも見解が分かれることも多いため、複数の専門家に相談しても、結局、家主がリスクを負うことになります。大きなお金が動きますので、なるべくリスクを負いたくないという家主が多いのも当然です。
 我が国では戦後ずっと住宅難の時代が続いていましたから、アパート経営で成功する例が多かったのですが、戦後初めて人口が減少に転じるという事態となり、賃貸住宅にも空きが目立つようになりました。今後アパート経営で成功するのは、以前ほど容易なことではなくなるでしょう。ただ、好立地で入居者の需要を満たした物件であれば、空室はほとんど生じないという現実もあります。
 そうした人気物件にするためのノウハウというのは、一朝一夕に得られるものでもありません。土地と資金を提供して、あとは専門家に経営を任せるという家主もいて、それもひとつの解決策といえそうです。専門家が経営するアパート管理会社に、入居者の募集から入居審査、家賃の設定まですべて任せ、家主は毎月一定金額を受け取るだけというケースもあります。管理料は相当高額で、家主が受け取る家賃はかなり低くなる例もありますが、それは管理会社ごとに異なります。
 管理会社が、毎月家主に一定額を支払う場合、空室が出たときのリスクや、家賃が滞納されたときのリスクなどをすべて管理会社が負うわけですから、高額な管理料を支払っても、見合うと考える家主もいます。専門家に相談したうえで、経営は自分でおこなえば、家賃はすべて家主のものとなりますが、空室が出れば収入は激減しますし、ゼロになるリスクもあります。相談だけでなく、管理を全面的に依頼し、たとえ低額でも、毎月安定して収入を得られる方を望む家主も少なくありません。

 管理会社の中には、アパートの修理修繕費も管理費の中に組み入れるケースもあります。アパートの修理修繕費というのは、相当高額なものです。数年おきくらいに、そうした費用が発生するのは避けられません。そうした臨時出費を好まない家主も多いです。家主自らがそうした出費に備えて積み立てをしておくという道もありますが、そうしたこともすべて管理会社に任せたいという意向も当然見受けられます。この場合、管理費はさらに高額になり、毎月家主が受け取る家賃は下がりますが、それでもすべて任せたいとするケースは多いです。

アパート経営の成功に必要なのは自分の意識

現在のアパート経営は家賃徴収から運営管理を全て管理会社に任せてしまいオーナーは何もしないのが当たり前になってきています。ですがアパートを建て賃貸収入を得るというのは立派な事業であり、その事業に事業者であるオーナーが関わらないというのは有り得ない事なのです。例えば照明が壊れ修理が必要となった場合に管理会社は業者を呼び修理させ、その費用をオーナーから徴収します。もしオーナーが同じ品を安く買って来て自力で修理したらずっと安く済むでしょう。成功している大家さんは皆、ちょっとした修理等は全て自分で何とかしてしまうのです。
また家賃徴収も自分で行えば管理会社に歩合を払わなくて良いので収入が増えます。滞納者への督促などもしなければなりませんが、それが事業主の仕事なのです。

「そんなのは怖くていやだ」という方は事業には向きません。事業を経営する、というのは「怖いからいやだ」で済むような甘い物では無いのです。家賃滞納は「契約不履行」ですから強い態度で臨まなければなりません。
また近隣住民に迷惑をかける人がいれば、これも強い態度で排除しなければなりません。アパートを経営するのであれば大家さんは善良な入居者を守らなければなりません。そのためには不都合な物を排除し出来る事は全てやるという強い意思を持たないと健全な状態を守れないのです。空室が出たら地元の不動産会社に直接行き募集をかけるのです。この頃は管理会社が管理全般を請け負う事が多いですが管理会社からしてみれば極論を言えば大家さんが損をしようが構わないのです。(もちろん、そんな事は口が裂けても言いませんが)管理会社は複数のアパートやマンションの管理を引き受けており、そのうちの一カ所がうまくいかなくても他がうまく行っていれば良いので「いやな仕事は適当に」済ませてしまう事も多いのです。

実は数十年前までは、こんな事は「ごく当たり前」の事だったのです。壊れた照明があれば大家さんに直してもらい家賃は直接に大家さんに払っていたのです。隣の住人がうるさければ大家さんから注意してもらうのが普通でした。
ですが「アパートビジネス」というビジネスが生まれアパート業者と呼ばれる人達がそれを始めた結果、今のような「大家さんは何もしない」というスタイルが出来上がりそれが普通であるかのようになってしまっているのです。
事業主が事業を人任せにする等、他のビジネスでは有り得ない事です。他人は自分の利益は考えても他人の利益まで真摯には考えません。それは当たり前の事であり自分の身は自分で守るしかない、というのが事業経営者に必要な常識なのです。

アパート経営の失敗を避けるには

アパート経営に興味を持つ方が増えてきています。不況により、雇用が不安定になっていくに従い、若いうちから資産運用を検討していく方も増えてきています。アパート経営は定期的に安定した賃料収入が発生してくる資産構築として多くの方に人気になっています。資金面を調達できる方法さえあれば、どなたでもアパートを経営でき、本業以外にも安定した収入源を構築していくことができるようになります。

アパート経営を実施していく場合の資金の大部分を占めるのは、建物の建築費用になっていきます。土地の手配さえ出来るのであれば、建築費を捻出さえ出来ればアパート経営を始めていくことは可能になっていきます。

アパートを経営していき、確実な収益を上げていけるかは、立地もそうですが、魅力的な間取りや外装も大切になっていきます。エリアに相応しい外装や間取りで、なるべく立地の良い物件を建てることを考え、実践していくことが大切になっていきます。何もしなくても、入居者が集まってくるような物件を建てることが出来るのが理想ではありますが、予算的な都合もあり、妥協すべき部分は妥協していかなくてはいけないのも事実でしょう。予算の範囲に応じた最適な物件構築を目指し、慎重に計画を立てることを考えていきましょう。

アパートを建てていく場合は、外装や住居空間だけではなく、付帯設備の検討も忘れてはいけません。下水道や外溝の工事費用等も鑑み、資金計画を立てていく必要があります。規模が大きくなれば、自然と付帯設備にかかる費用も高くなってはいきます。資金計画を入念に行い、間違いの無い建築を行っていけるように検討を進めましょう。

アパートを建てるには、一般的には数千万円からの資金が必要になっていきます。全てを銀行等の金融機関から借入を行うことも不可能では無いのですが、あまり現実的では無いのも事実でしょう。なるべく多くの自己資金を貯めていき、借入金の負担分を軽減していかなくては、賃料収入が上がっても採算は取れない状況に陥ってしまう可能性もあります。確実に利益を上げていけるように、無理の無い借入計画を実施していき、間違いの無い資産運用を実践していくようにしましょう。

長期的に安定した資産運用の出来る投資になりますから、必要となるお金も高額になっていきます。入念な計画を立て、無駄の無い資産運用を行っていけるように、慎重に実施をしていくように心がけていきましょう。

アパート経営を行う場合の資金の捻出方法

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アパート経営に興味を持つ方が増えてきています。不況により、雇用が不安定になっていくに従い、若いうちから資産運用を検討していく方も増えてきています。アパート経営は定期的に安定した賃料収入が発生してくる資産構築として多くの方に人気になっています。資金面を調達できる方法さえあれば、どなたでもアパートを経営でき、本業以外にも安定した収入源を構築していくことができるようになります。

アパート経営を実施していく場合の資金の大部分を占めるのは、建物の建築費用になっていきます。土地の手配さえ出来るのであれば、建築費を捻出さえ出来ればアパート経営を始めていくことは可能になっていきます。

アパートを経営していき、確実な収益を上げていけるかは、立地もそうですが、魅力的な間取りや外装も大切になっていきます。エリアに相応しい外装や間取りで、なるべく立地の良い物件を建てることを考え、実践していくことが大切になっていきます。何もしなくても、入居者が集まってくるような物件を建てることが出来るのが理想ではありますが、予算的な都合もあり、妥協すべき部分は妥協していかなくてはいけないのも事実でしょう。予算の範囲に応じた最適な物件構築を目指し、慎重に計画を立てることを考えていきましょう。

アパートを建てていく場合は、外装や住居空間だけではなく、付帯設備の検討も忘れてはいけません。下水道や外溝の工事費用等も鑑み、資金計画を立てていく必要があります。規模が大きくなれば、自然と付帯設備にかかる費用も高くなってはいきます。資金計画を入念に行い、間違いの無い建築を行っていけるように検討を進めましょう。

アパートを建てるには、一般的には数千万円からの資金が必要になっていきます。全てを銀行等の金融機関から借入を行うことも不可能では無いのですが、あまり現実的では無いのも事実でしょう。なるべく多くの自己資金を貯めていき、借入金の負担分を軽減していかなくては、賃料収入が上がっても採算は取れない状況に陥ってしまう可能性もあります。確実に利益を上げていけるように、無理の無い借入計画を実施していき、間違いの無い資産運用を実践していくようにしましょう。

長期的に安定した資産運用の出来る投資になりますから、必要となるお金も高額になっていきます。入念な計画を立て、無駄の無い資産運用を行っていけるように、慎重に実施をしていくように心がけていきましょう。

アパート経営に必要な資金繰りの対策を考えておこう

サラリーマンなどの一般人が収益物件を入手するためには、大きなお金をまず準備しなくてはいけません。そのためアパート経営には、資金繰りの対策が必要不可欠になります。最初から多くの資金を有している場合には全く話は別ですが、アパート経営をするための収益物件を資金繰りをして入手するときには、そのためのお金を金融機関から借りなくてはいけません。この際に重要になるのが、金利変動への対策です。基本的に、住宅に関連する金利変動は国家の政策面から大きな影響を与えられているため、景気の動向や経済情勢を考慮して将来的に金利変動が激しくなり総場合には、お金を借りることを少し待った方が良いです。金利の大きさは、そのままお金を借りる債務者の負担と置き換えることができます。アパート経営のためにお金を借りるときには、一般的な少額融資と比較して数倍から数十倍のお金を借りることを検討しなくてはいけません。その場合、わずか数%の金利変動によって消費者の負担は数十万から数百万に代わってしまいます。また、アパート経営をする際には、こうした負担を考慮に入れた利益を考えなくてはいけません。一般的な投資でもそうですが、アパート経営に投資をしてどのくらいの利益を出すことができるのかを具体的にシミュレーションする必要があります。このシミュレーションが曖昧になってしまうと、アパートから得ることができる利益よりも、お金を借りたことによって生じた負債の返済の方が大きくなってしまう危険性すらあります。この点も、その時々における経済情勢や政策をしっかりと見えておく必要があります。不動産の賃料や価格は、景気が悪くなってくると自然とそれだけ相場も小さくしていかなくてはいけません。反対に、景気が良くなってくるとある程度の賃料を確保してもその部屋を借りてくれる可能性は高くなっていきます。また、アパート経営では不動産を所有している本人が賃借人や賃貸のシステム管理をすべて行うことは稀なので、専門の業者に依頼することも考える必要があります。この点に関しては、業務委託を行って契約料金を定期的に支払っていくことも計算に入れなくてはいけません。アパートに必要な費用は、お金を借りていた場合にはそれを返済するための金利変動に伴う負担が最も大きいのは間違いありませんが、そのほかにも必要になる経費は存在するので、必ずそれらの具体的な経費を計算に入れてシミュレーションすることが大切です。

アパート経営の高いリスクに注意

p>公的年金が不安定な現状では老後に備えアパートなどを建てて賃貸収入を得ようと考える方も多いと思います。
近頃では888万円で建てられる等の一見、魅力のある広告も目立つようになってきました。
「アパート業者」とでも呼ぶべき業者さんも多く、優良な場所にある家に「建て替えをしませんか?」と勧誘して来る事も多いです。こういった業者さんは「家賃保証制度ですので空室が出ても心配ありません」とか「管理業務は全て管理会社がやりますのでオーナー様は何もしなくて結構です」等、いい事ずくめの言葉を並べてきます。
しかしアパート経営のリスクは高い物で例え「駅から近い優良地」でも簡単にはいかないのが現状です。
アパート経営のリスクについて述べてみましょう。

現在の日本は少子高齢化が進んでおり借り手の中心である若い世代は減少傾向が続いています。
ある調査では「貸し家の空き家率」は2013年度の全国平均で18.9%となっています。
比較的低い「関東大都市圏」でも17.7%です。つまり貸家の約2割近くが借り手がいない状態なのです。
この傾向は、ここ十数年、右肩上がりに上がっており今後も高くなる物と思われます。
それでも新築物件は魅力的なので大抵は満室になります。そして2,3年経つと空き室が出始めます。
新築時には満室になるのでオーナーさんは満足しますが時間が経てば経つほど状況は悪化していきます。
賃貸住宅の家賃相場は「築年数」に比例して下がります。
ですので空き室が出始めると管理業者は「家賃を下げましょう」と言ってきます。
それでも空室が埋まらない場合、業者は「リフォームをして物件価値を上げましょう」と言ってきます。
アパートは普通の家より建築費用が安い事が多く、その分、品質や設備が劣るのでリフォームは普通の家よりも早めに行う必要が有るのです。最初の契約書に「一定年数毎に指定業者によるリフォームを行う」事と盛り込んでいる事も多いです。そしてリフォームは百万単位の出費となり、それまでの家賃収入が飛んで行きます。業者は「建築」と「リフォーム」で利益を得ているのです。アパート経営で10年で投資金額が回収できるケースは少ないのです。入居者が事件や自殺等を起こすと事故物件となり、更に状況は悪化します。またトラブルメーカーの住人がいて敬遠されてしまう事もあります。

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アパート経営も「経営」という以上、れっきとした事業なのです。
事業は自分の手で利益を追及する物で全てを人任せにしてうまく行くような甘い物ではありません。
トラブルメーカーの住人が居たら出て行ってもらう交渉を自分で行うくらいの覚悟は必要です。
それは難しいと思われる方はアパート経営には手をお出しにならない方が賢明です。

アパートを経営する場合、管理人は必要か

 アパートを経営する場合は大規模マンションと異なり、必ずしも管理人を置く必要はありません。むしろアパートに管理人がいるケースのほうが少ないと言えます。管理人が常駐することは稀で、共有部分の清掃や設備の点検、入居者からの緊急連絡への対応などの管理業務は、家主自らがおこなうこともありますが、不動産会社がすべて請け負っているケースも多いです。不動産会社の中には入居者からの緊急連絡だけを受け付け、清掃をおこなわないケースもあります。契約内容はさまざまであり、内容によって料金も異なります。
 大規模マンションなどに常駐する管理人のおこなっている業務は、小規模アパートの場合、必ずしも必要なものではないと考える家主、借り手は多いようです。アパートの共用部分の清掃などは、入居者を募集中であれば、頻繁におこなったほうが望ましいのですが、満室の場合は省略されることも多いです。家主が近くに住んでいる場合は、家主自らが清掃をおこなうことで、経費が節約できます。もちろん家主が多忙な場合は清掃代行会社に依頼することもできますし、不動産会社に委託することもできます。

 入居者間のトラブルなどがあった場合、入居者からの連絡先を家主としているケースもありますが、家主の連絡先は入居者に知らせず、不動産会社を連絡先に指定している例も多いです。不動産会社は、入居者から連絡があると、家主に内容を取り次ぎます。アパート経営者の中には、入居者との接触を望まず、すべて不動産会社に折衝を任せるケースも多いです。不動産会社は独自の判断をせず、必ず家主の意向を聞いてから対応するのが通例です。
 入居者からの連絡先を家主にしておくと、夜間に連絡があるかもしれず、それを好まないケースは多いです。連絡先が不動産会社であれば、業務時間外は電話が通じないわけですから、連絡時間が限定されます。清掃はせず、入居者からの連絡を取り次ぐだけの業務であれば、不動産会社にそれほど負担がかからないため、この業務への料金はそれほど高額にはならないのが一般的です。
 アパートの共用部分の清掃は家主自らがおこない、入居者からの連絡先を不動産会社としておけば、経費もかからず、心労も軽くて済みます。アパート共用部分の清掃も含めて、すべてを管理会社に委託するという方法もあり、家主は多くの選択肢から選ぶことができます。大規模マンションに比べれば、管理業務経費はそれほど高額にはならないようです。

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アパートの建物をうまく活用して経営

我が国では住宅不足がずっと続いていましたから、アパートの部屋は満室であるのが当たり前で、空室はほとんど見られないという時代が長く続きました。しかし戦後初めて人口が減少に転じた今日、アパート経営は、従来よりも難しくなってきています。新築物件が次々と供給され続けていることもあって、賃貸物件の供給数が需要を上回るようになってきたからです。
 長く貸し手市場だった賃貸物件の事情も一変しました。選択肢が増えた借り手は、新築を好む傾向があり、古い間取りの建物の賃貸住宅は人気がなく、空室になることが増えています。結局は需給バランスで決まりますので、空室をかかえる家主側は、礼金や契約更新料をなしとしたり、連帯保証人を求めず、家賃保証会社の利用に代えたりするなどして、入居者を募っています。ただ、家賃の値下げに踏み切る例はあまり多くありません。
 家賃を上げるのは、住宅難の時代でさえ難しかったことなので、家主側としては家賃の値下げだけは避けたいところとなっています。しかし、古い建物では借り手が見つかりづらいので、打開策としてリノベーションをおこなう例が増えています。リフォームは、原状回復程度で、アパートを新築時以下の状態に戻すこととなりますが、リノベーションは大規模な工事をすることにより、新築時よりも価値を高めることであると一般的に定義されています。
 建物を取り壊して新築するというのは、戸建て住宅ではよくおこなわれることですが、居住者のいるアパートでは無理なことです。それに、構造のしっかりした建物であれば、取り壊して建て直すより、建物の構造を活用し、リノベーションをしたほうが安く済みます。
 リノベーションをするに当たっては、借り手のニーズを的確につかみ、合わせることが大事です。リノベーションがうまくいけば、少々立地が良くなくても、高い家賃設定をしたとしても、入居者を確保しやすくなります。アパート経営者に代わって、リノベーションを請け負う会社もあります。実績などをよく確かめて、依頼するケースもあるようです。
 古

アパート経営で重要なのは空室率です。

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アパート経営は不労所得の一番手に上がる不動産投資です。本屋さんなどに行きましても「不動産投資を勧める本」がたくさん並んでいます。ですから、「老後の資金のために」とかまたは副業として不動産経営を始める人がいます。しかし、アパート経営に警笛を鳴らす経済誌などがあるのも事実です。経済誌が警笛を鳴らすのは安易にアパート経営を始める人が多いからです。このときに問題なのは「安易に」始めることです。アパート経営はあくまで投資だということを考えずに始める人がいます。そうした人たちに警笛を鳴らしています。中には不動産業者に勧められるままに「安易に」副業として始める若いサラリーもいます。しかし、貯金とは違いますので必ず成功するとは限りません。そこが貯金と投資の一番の違いです。

金融機関の中には「相続税対策のひとつ」として不動産投資を勧める事例もあります。しかし、これにも警笛を鳴らしている経済誌があります。ひとつ間違えますと、相続税対策どころか資産を失うことになる可能性があるからです。ですから安易に不動産投資に足を踏み入れる際は用心が必要です。このように用心をするなら、そして不動産業者の選択を間違えなければ成功する不動産投資になることもまた事実です。

不動産投資で重要なのは空室率です。空室率とは全世帯数に対する空き室の割合です。この割合の目安は3割と言われていますが、実際はケースバイケースです。自己資本の割合によっても違いますし、ローンの利率にも拠ります。自己資本とは自分で用意できる金額のことですが、もちろん自己資金は高ければ高いほど成功する確率は高くなります。不動産投資で注目される方式にサブリースの方法があります。これは不動産業者が一括で借り上げる方式で空室があっても不動産業者がすべてに入居者が入っているということで賃料を払ってくれる方式です。ですから、一見すると全く損をしないように思えますが、あくまで投資であることを忘れては危険です。つまり、条件により満額の入居料を支払ってもらえないこともあることです。そうしたマイナスの情報もきちんと教えてくれる不動産業者を選ぶことが大切です。中には「よい情報」ばかりをアドバイスしたり、強調するばかりでマイナス情報を教えない業者もいます。投資は貯金ではありません。必ず増えるどころかすべてを失うリスクがあることも念頭に置いてはじめることが大切です。