アパート経営に必要な資金繰りの対策を考えておこう

サラリーマンなどの一般人が収益物件を入手するためには、大きなお金をまず準備しなくてはいけません。そのためアパート経営には、資金繰りの対策が必要不可欠になります。最初から多くの資金を有している場合には全く話は別ですが、アパート経営をするための収益物件を資金繰りをして入手するときには、そのためのお金を金融機関から借りなくてはいけません。この際に重要になるのが、金利変動への対策です。基本的に、住宅に関連する金利変動は国家の政策面から大きな影響を与えられているため、景気の動向や経済情勢を考慮して将来的に金利変動が激しくなり総場合には、お金を借りることを少し待った方が良いです。金利の大きさは、そのままお金を借りる債務者の負担と置き換えることができます。アパート経営のためにお金を借りるときには、一般的な少額融資と比較して数倍から数十倍のお金を借りることを検討しなくてはいけません。その場合、わずか数%の金利変動によって消費者の負担は数十万から数百万に代わってしまいます。また、アパート経営をする際には、こうした負担を考慮に入れた利益を考えなくてはいけません。一般的な投資でもそうですが、アパート経営に投資をしてどのくらいの利益を出すことができるのかを具体的にシミュレーションする必要があります。このシミュレーションが曖昧になってしまうと、アパートから得ることができる利益よりも、お金を借りたことによって生じた負債の返済の方が大きくなってしまう危険性すらあります。この点も、その時々における経済情勢や政策をしっかりと見えておく必要があります。不動産の賃料や価格は、景気が悪くなってくると自然とそれだけ相場も小さくしていかなくてはいけません。反対に、景気が良くなってくるとある程度の賃料を確保してもその部屋を借りてくれる可能性は高くなっていきます。また、アパート経営では不動産を所有している本人が賃借人や賃貸のシステム管理をすべて行うことは稀なので、専門の業者に依頼することも考える必要があります。この点に関しては、業務委託を行って契約料金を定期的に支払っていくことも計算に入れなくてはいけません。アパートに必要な費用は、お金を借りていた場合にはそれを返済するための金利変動に伴う負担が最も大きいのは間違いありませんが、そのほかにも必要になる経費は存在するので、必ずそれらの具体的な経費を計算に入れてシミュレーションすることが大切です。

アパート経営の高いリスクに注意

p>公的年金が不安定な現状では老後に備えアパートなどを建てて賃貸収入を得ようと考える方も多いと思います。
近頃では888万円で建てられる等の一見、魅力のある広告も目立つようになってきました。
「アパート業者」とでも呼ぶべき業者さんも多く、優良な場所にある家に「建て替えをしませんか?」と勧誘して来る事も多いです。こういった業者さんは「家賃保証制度ですので空室が出ても心配ありません」とか「管理業務は全て管理会社がやりますのでオーナー様は何もしなくて結構です」等、いい事ずくめの言葉を並べてきます。
しかしアパート経営のリスクは高い物で例え「駅から近い優良地」でも簡単にはいかないのが現状です。
アパート経営のリスクについて述べてみましょう。

現在の日本は少子高齢化が進んでおり借り手の中心である若い世代は減少傾向が続いています。
ある調査では「貸し家の空き家率」は2013年度の全国平均で18.9%となっています。
比較的低い「関東大都市圏」でも17.7%です。つまり貸家の約2割近くが借り手がいない状態なのです。
この傾向は、ここ十数年、右肩上がりに上がっており今後も高くなる物と思われます。
それでも新築物件は魅力的なので大抵は満室になります。そして2,3年経つと空き室が出始めます。
新築時には満室になるのでオーナーさんは満足しますが時間が経てば経つほど状況は悪化していきます。
賃貸住宅の家賃相場は「築年数」に比例して下がります。
ですので空き室が出始めると管理業者は「家賃を下げましょう」と言ってきます。
それでも空室が埋まらない場合、業者は「リフォームをして物件価値を上げましょう」と言ってきます。
アパートは普通の家より建築費用が安い事が多く、その分、品質や設備が劣るのでリフォームは普通の家よりも早めに行う必要が有るのです。最初の契約書に「一定年数毎に指定業者によるリフォームを行う」事と盛り込んでいる事も多いです。そしてリフォームは百万単位の出費となり、それまでの家賃収入が飛んで行きます。業者は「建築」と「リフォーム」で利益を得ているのです。アパート経営で10年で投資金額が回収できるケースは少ないのです。入居者が事件や自殺等を起こすと事故物件となり、更に状況は悪化します。またトラブルメーカーの住人がいて敬遠されてしまう事もあります。

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アパート経営も「経営」という以上、れっきとした事業なのです。
事業は自分の手で利益を追及する物で全てを人任せにしてうまく行くような甘い物ではありません。
トラブルメーカーの住人が居たら出て行ってもらう交渉を自分で行うくらいの覚悟は必要です。
それは難しいと思われる方はアパート経営には手をお出しにならない方が賢明です。

アパートを経営する場合、管理人は必要か

 アパートを経営する場合は大規模マンションと異なり、必ずしも管理人を置く必要はありません。むしろアパートに管理人がいるケースのほうが少ないと言えます。管理人が常駐することは稀で、共有部分の清掃や設備の点検、入居者からの緊急連絡への対応などの管理業務は、家主自らがおこなうこともありますが、不動産会社がすべて請け負っているケースも多いです。不動産会社の中には入居者からの緊急連絡だけを受け付け、清掃をおこなわないケースもあります。契約内容はさまざまであり、内容によって料金も異なります。
 大規模マンションなどに常駐する管理人のおこなっている業務は、小規模アパートの場合、必ずしも必要なものではないと考える家主、借り手は多いようです。アパートの共用部分の清掃などは、入居者を募集中であれば、頻繁におこなったほうが望ましいのですが、満室の場合は省略されることも多いです。家主が近くに住んでいる場合は、家主自らが清掃をおこなうことで、経費が節約できます。もちろん家主が多忙な場合は清掃代行会社に依頼することもできますし、不動産会社に委託することもできます。

 入居者間のトラブルなどがあった場合、入居者からの連絡先を家主としているケースもありますが、家主の連絡先は入居者に知らせず、不動産会社を連絡先に指定している例も多いです。不動産会社は、入居者から連絡があると、家主に内容を取り次ぎます。アパート経営者の中には、入居者との接触を望まず、すべて不動産会社に折衝を任せるケースも多いです。不動産会社は独自の判断をせず、必ず家主の意向を聞いてから対応するのが通例です。
 入居者からの連絡先を家主にしておくと、夜間に連絡があるかもしれず、それを好まないケースは多いです。連絡先が不動産会社であれば、業務時間外は電話が通じないわけですから、連絡時間が限定されます。清掃はせず、入居者からの連絡を取り次ぐだけの業務であれば、不動産会社にそれほど負担がかからないため、この業務への料金はそれほど高額にはならないのが一般的です。
 アパートの共用部分の清掃は家主自らがおこない、入居者からの連絡先を不動産会社としておけば、経費もかからず、心労も軽くて済みます。アパート共用部分の清掃も含めて、すべてを管理会社に委託するという方法もあり、家主は多くの選択肢から選ぶことができます。大規模マンションに比べれば、管理業務経費はそれほど高額にはならないようです。

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アパートの建物をうまく活用して経営

我が国では住宅不足がずっと続いていましたから、アパートの部屋は満室であるのが当たり前で、空室はほとんど見られないという時代が長く続きました。しかし戦後初めて人口が減少に転じた今日、アパート経営は、従来よりも難しくなってきています。新築物件が次々と供給され続けていることもあって、賃貸物件の供給数が需要を上回るようになってきたからです。
 長く貸し手市場だった賃貸物件の事情も一変しました。選択肢が増えた借り手は、新築を好む傾向があり、古い間取りの建物の賃貸住宅は人気がなく、空室になることが増えています。結局は需給バランスで決まりますので、空室をかかえる家主側は、礼金や契約更新料をなしとしたり、連帯保証人を求めず、家賃保証会社の利用に代えたりするなどして、入居者を募っています。ただ、家賃の値下げに踏み切る例はあまり多くありません。
 家賃を上げるのは、住宅難の時代でさえ難しかったことなので、家主側としては家賃の値下げだけは避けたいところとなっています。しかし、古い建物では借り手が見つかりづらいので、打開策としてリノベーションをおこなう例が増えています。リフォームは、原状回復程度で、アパートを新築時以下の状態に戻すこととなりますが、リノベーションは大規模な工事をすることにより、新築時よりも価値を高めることであると一般的に定義されています。
 建物を取り壊して新築するというのは、戸建て住宅ではよくおこなわれることですが、居住者のいるアパートでは無理なことです。それに、構造のしっかりした建物であれば、取り壊して建て直すより、建物の構造を活用し、リノベーションをしたほうが安く済みます。
 リノベーションをするに当たっては、借り手のニーズを的確につかみ、合わせることが大事です。リノベーションがうまくいけば、少々立地が良くなくても、高い家賃設定をしたとしても、入居者を確保しやすくなります。アパート経営者に代わって、リノベーションを請け負う会社もあります。実績などをよく確かめて、依頼するケースもあるようです。
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アパート経営で重要なのは空室率です。

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アパート経営は不労所得の一番手に上がる不動産投資です。本屋さんなどに行きましても「不動産投資を勧める本」がたくさん並んでいます。ですから、「老後の資金のために」とかまたは副業として不動産経営を始める人がいます。しかし、アパート経営に警笛を鳴らす経済誌などがあるのも事実です。経済誌が警笛を鳴らすのは安易にアパート経営を始める人が多いからです。このときに問題なのは「安易に」始めることです。アパート経営はあくまで投資だということを考えずに始める人がいます。そうした人たちに警笛を鳴らしています。中には不動産業者に勧められるままに「安易に」副業として始める若いサラリーもいます。しかし、貯金とは違いますので必ず成功するとは限りません。そこが貯金と投資の一番の違いです。

金融機関の中には「相続税対策のひとつ」として不動産投資を勧める事例もあります。しかし、これにも警笛を鳴らしている経済誌があります。ひとつ間違えますと、相続税対策どころか資産を失うことになる可能性があるからです。ですから安易に不動産投資に足を踏み入れる際は用心が必要です。このように用心をするなら、そして不動産業者の選択を間違えなければ成功する不動産投資になることもまた事実です。

不動産投資で重要なのは空室率です。空室率とは全世帯数に対する空き室の割合です。この割合の目安は3割と言われていますが、実際はケースバイケースです。自己資本の割合によっても違いますし、ローンの利率にも拠ります。自己資本とは自分で用意できる金額のことですが、もちろん自己資金は高ければ高いほど成功する確率は高くなります。不動産投資で注目される方式にサブリースの方法があります。これは不動産業者が一括で借り上げる方式で空室があっても不動産業者がすべてに入居者が入っているということで賃料を払ってくれる方式です。ですから、一見すると全く損をしないように思えますが、あくまで投資であることを忘れては危険です。つまり、条件により満額の入居料を支払ってもらえないこともあることです。そうしたマイナスの情報もきちんと教えてくれる不動産業者を選ぶことが大切です。中には「よい情報」ばかりをアドバイスしたり、強調するばかりでマイナス情報を教えない業者もいます。投資は貯金ではありません。必ず増えるどころかすべてを失うリスクがあることも念頭に置いてはじめることが大切です。

アパート経営を管理会社に委託

 アパート経営で家賃収入を得るというのは魅力的な投資方法ですが、以前ほど成功するのが容易ではなくなってきています。戦後初めて、人口が減少に転じ、賃貸物件にも空室が目立つようになってきています。不動産知識がそれほどない場合、こうした状況下でアパート経営を成功させるのは至難のわざです。土地と資金を持ち、アパート経営に魅力を感じる人の中には、経営を全面的に管理会社に委託するケースが増えています。
 不動産経営のノウハウを知り尽くすというのは、容易なことではありません。アパート所有者が望むのは、リスクを負わずに定収入を得ることであるのが大半です。リスクを負わずに済むなら、家賃収入の額が相当低くなってもかまわないとする人も多いです。
 アパートの所有者に変わって経営を請け負う会社は、管理料を受け取る代わりに、空き室になるリスクと家賃滞納の場合のリスクを負うことが多いです。管理代理会社は、空き室が生じても、家賃が滞納されても、毎月一定額を家主に支払います。管理料も各契約内容も代理会社によって異なりますが、家主への保証が手厚いほど、管理料は高くなります。
 会社が存続してこその保証ですから、安く手厚い保証を請け負う会社はむしろ注意して見るべきでしょう。何十年にもわたって任せられる内容かどうかを吟味して、委託する会社を選ぶ必要があります。代理会社の中には、アパートの修理修繕も代理でおこない、家主に臨時出費を求めないところもあります。当然、アパートの修理修繕費は管理料に含まれるわけですから、かなりの額となります。たいていの場合、その費用を考慮したうえで、会社から家主に毎月支払う家賃の額が設定されます。その額は、入居者が支払う家賃の額の半分よりずっと少なくなることも当然あるでしょう。しかし、アパートの修理修繕のために、数年おき程度に数十万円単位の出費を要することになるより、そのほうがいいと考える家主は多いです。家主はより高額な家賃よりも、安定した状態を望むケースが少なくありません。
 ただ、代理会社の運営がうまくいかない場合は、契約内容が変わったり、契約を打ち切られる可能性もなくはありません。会社の存続あっての保証です。運営を会社に任せると、リスクを負うことは避けやすくなりますが、万全というわけではありません。会社の選択には、慎重な姿勢が求められます。日本最大の銀行や航空会社でさえ、事実上倒産状態となったわけですから、会社が存続できなくなるというリスクは、考慮しておく必要があります。

アパート経営におけるオーナーの役割

アパート経営におけるオーナーの果たす役割は、今や選択可能となっています。すべてを自分でおこなうことも可能ですし、経営には一切関わらず、土地と資金だけを提供して、管理を全面的に外部に委託することもできます。ただ、すべてを外部に委託したとしても、最終的な利潤や損失はオーナーが受けるものとなりますので、その認識は必要となります。
 アパート経営は、住宅難が続いていた先ごろまでは、比較的うまくいきやすいものでしたが、戦後初めて人口が減少に転じ、賃貸物件の供給数が需要を上回るようになった昨今では、事情が大きく変わってきています。アパート経営のノウハウなしに始めることに不安を感じるオーナーも多く、すべてを代行する会社に任せる例も増えています。
 管理をすべて外部に委託すれば、オーナーは土地と資金を提供するだけで済み、管理会社からは管理料を差し引いた家賃を毎月受け取れます。管理会社によっては、アパートの修理修繕、リフォームもすべて代行するところもあります。そうした料金も管理費に含め、修理修繕費をその都度オーナーに請求することなく、毎月定額の家賃をオーナーに支払うというシステムにしている会社も見られます。そうなると、家主は修理修繕費を自分で積み立てておく必要もなくなり、毎月同じ額の家賃を安定して受け取れるということになりますから、こうしたシステムは好まれやすい面があります。
 ただ、その分管理費は高額になり、また、管理会社の負担が大きい分、管理会社の経営が安定し、存続可能な状態であるかどうかを常に注視しておく必要はあります。管理会社が存続してこその収入の安定ですから、管理会社が存続できなくなるなどの理由で契約打ち切りとなったら、すべての責任が家主にかかってきます。その場合は、他の管理会社に委託し直すことになるでしょうが、契約内容は会社ごとに大きく異なりますので、家主には慎重な検討が求められます。

 自分で経営し、空室や家賃滞納時のリスクをすべて自分で負い、収入額が不安定であるのを前提としてのことなら、アパートに投資するのはためらわれるという人は少なくありません。そのために、空室のあるなしに関わらず、毎月同じ家賃を家主に保証するという会社が増えているわけですが、賃貸住宅の供給数が増え続け、空室率がさらに上がると、管理会社へ支払う管理料は増え、途中で契約変更や打ち切りをせざるを得なくなるケースが増える可能性もあります。今後は管理を外部委託している家主にも、賃貸物件の需給関係に注視していくことが求められそうです。

アパート経営での収支と利回りの関係

アパート経営の基本は収支を計算し、事業性を確かめることです。事業性の有無は利回りにより知ることができます。事業性を判断する利回りは都市部と地方で異なります。都市部では15%を超える利回りが必要とされています。大家は経営の基本である収支の計算を行い、事業性を確かめる必要があります。

アパート経営では物件の価値を高めることが大切です。都市部では最寄り駅やバス停からの距離が必要な条件となります。郊外よりも都市の中心部の方が経営上は有利です。郊外の物件は駐車場の設置が必要です。物件の価値を高めるには、入居のための費用を安く抑えることも必要です。賃借人は入居時の初期費用が安い物件を志向するので、敷金や礼金は極力安くすることが必要となります。物件の魅力は建物の性能や防犯設備の設置の有無でも差が付きます。耐震性を高め、火災時の避難を容易にすることは、建物の基本的性能として重要です。アパートにおいても、オートドアや防犯カメラの設置が進んでします。最低でも、TVモニター付インターホンは設置する必要があります。各住戸では、トイレと浴室を別にし、ガスコンロを設け、インターネット接続用の回線を設置するなど、競争力を高めることが競争力を高めます。

アパート経営では、事前に収支計算により事業性を確かめることが大切です。アパートの収入は毎月の家賃収入と駐車場収入が全てを占めます。それに対して支出の部は、初期費用と経常費用に分かれます。初期費用は建築費が8割ほどを占めます。アパート経営では建築費を安く抑えることが事業成功のポイントとなります。さらに初期費用では、設計料・登記費用・近隣対策費などが発生します。経常費用は不動産費用の他、保険料や毎月の借り入れ金返済が大きな割合を占めます。アパートの収支は、借入金の金額と金利、借り入れ期間が大きく影響します。十年単位で発生する費用には大規模改修費があります。入居率を維持し、競争力を強化するためにも、一定期間ごとの改修は必要です。

アパートの事業性を判断する利回りは、表面利回りと実質利回りに分かれます。表面は年間収入を購入費で除したものです。実質は、収支計算に近いものとなります。いずれもその数値だけで事業性が保証されるわけではありませんが、事業を始める場合の一つの指標となります。事業では一定の入居率を確保することが大切となります。入居率は建物が新しいほど高く、経年により下がる傾向にあります。事業の維持には入居率を下げないための対策が必要となります。

アパート経営と不動産投資について

デザイナーズ風の賃貸物件が若者の間で人気になっているその理由とは?

昨今、地価の高騰等により不動産投資を始める方が増えてきています。
労働賃金に満足ができていない、または、もう少し所得を増やしたい方などにとって不動産投資は効果的ですが、投資ってよくわからない、リスクが怖いなどとあなたは感じているかもしれません。
しかし、不動産投資は一般的な投資方法の中でも確実に利益が出せる確率が高くローリスクで投資ができるコンテンツになります。
職業は普通のサラリーマンの方が毎月20万円以上の家賃収入を得ているケースは実際に多々あります。
では次に具体的な例を出してその手法を説明していきたいと思います。

まずは、どのような投資のスタイルでも基本になることだと思うのですが、自分の投資するものに対しての知識をしっかり勉強することです。特に不動産投資の場合物件に対しての価格と実際に借りられる可能性や土地柄、周りの土地などいろいろな要素が絡み合っているので自分の投資する物件に対してしっかり下見をして周りの環境なども調べることがとても大切になってきます。
そして不動産投資の中でも最もローリスクで投資ができるのがアパート経営になります。
というのもアパートのワンルームの部屋は基本的に空室状況が少ないことが近年のデータで出ています。
最近は未婚率が高く年齢にかかわらず一人暮らしをしている人が多いことがその要因です。
今までのように家族で住むスタイルから一人で独立して生活するスタイルがスタンダードになってきているので、時代のニーズに合わせて物件選びをするのが投資を成功させる大きなポイントとなります。

そして投資を決めた後に大事になるのがもちろん経営です。
契約してくださったお客様としっかりした関係を築いていくことでアパート自体の評判を落とすことなく、常に
空室を作らないで経営を維持していくことが大事になります。
当然、空室ができてしまうとそのぶん収入が減ってしまうのでしっかりしたお客様への対応とルール作りをすることが成功への第一歩になります。
また、最初に借りていたいただくためにも自分の投資物件をきっちり宣伝して良さを分かってもらうのも必要になっていきます。いまはインターネットがどこにでも普及しているのでそれを活用していくことがオーソドックスな宣伝スタイルですね。
長々と書きましたが不動産投資に始めるのに必要なものは物件選びと経営スタイルを学ぶことで大きなリターンが見込めると思います。

アパート経営における管理人の位置づけ

アパート経営をするうえで、管理人は、必ずしも必要ではありません。管理人がいないアパートもたくさんあります。個人経営のアパートなら、家主が自ら管理をおこなうことが多いですし、大きな組織の運営するアパートでも、管理人が常駐する例ばかりではありません。
 土地と資金だけ提供してアパート経営をおこなう場合は、家主は管理も行わないことが多いです。すべてを不動産会社に委託しているケースも多く、小規模なアパートであれば、何か問題があったときだけ不動産会社が間に入って家主と連絡をとって対応するという例も見られます。
 アパートはマンションと異なり、小規模ですから、共有スペースの日常の清掃なども必須のことではないと考えられることもあるようです。業務といっても、トラブルへの対応程度ということになりがちなため、人を常駐させるということは稀で、借り手からの緊急時の連絡先も不動産会社としておき、家主はノータッチでいられることも多いです。
 こうした業務への人件費がほとんどかからないことは、小規模なアパートゆえのメリットとも言えるでしょう。業務を代行する不動産会社も、ほとんど手間暇がかからない業務であるため、家主に高額な料金を請求することはあまりありません。
 ただ、空室が多い場合などは、物件の共用部分は極力きれいにしておきたいところです。満室の場合はこまめな清掃を省略するケースも見られますが、入居者を募集している場合は、常にきれいに清掃をしておくことが望まれます。その清掃業務は、代行会社に委託したり、不動産会社に依頼することもできますが、休日などを利用して家主自ら行うことも考えられます。そうすれば経費節減にもなりますし、空室を防ぐための方策などを考える良い機会にもなります。現状をよく把握し、家賃設定の見直しなどを考えるきっかけになることもあるでしょう。
 放っておいても常に満室という物件は、よほど好立地のところでもない限り、少なくなりつつあります。賃貸物件の新築は続いており、供給過多になって選択肢の増えた借り手は、新築を好む傾向があります。住宅不足の時代は過去のものとなりましたので、空室を防ぐためには、所有する物件を熱心にケアしていく姿勢が求められます。自らケアすれば、経費はかかりません。経費をかけずに物件を良好な状態に保つため、清掃を家主自らおこなう例も増えつつあります。土地と資金の提供プラス、そうした活動もすることを念頭に置いておいてもいいでしょう。