アパート経営を管理会社に委託

 アパート経営で家賃収入を得るというのは魅力的な投資方法ですが、以前ほど成功するのが容易ではなくなってきています。戦後初めて、人口が減少に転じ、賃貸物件にも空室が目立つようになってきています。不動産知識がそれほどない場合、こうした状況下でアパート経営を成功させるのは至難のわざです。土地と資金を持ち、アパート経営に魅力を感じる人の中には、経営を全面的に管理会社に委託するケースが増えています。
 不動産経営のノウハウを知り尽くすというのは、容易なことではありません。アパート所有者が望むのは、リスクを負わずに定収入を得ることであるのが大半です。リスクを負わずに済むなら、家賃収入の額が相当低くなってもかまわないとする人も多いです。
 アパートの所有者に変わって経営を請け負う会社は、管理料を受け取る代わりに、空き室になるリスクと家賃滞納の場合のリスクを負うことが多いです。管理代理会社は、空き室が生じても、家賃が滞納されても、毎月一定額を家主に支払います。管理料も各契約内容も代理会社によって異なりますが、家主への保証が手厚いほど、管理料は高くなります。
 会社が存続してこその保証ですから、安く手厚い保証を請け負う会社はむしろ注意して見るべきでしょう。何十年にもわたって任せられる内容かどうかを吟味して、委託する会社を選ぶ必要があります。代理会社の中には、アパートの修理修繕も代理でおこない、家主に臨時出費を求めないところもあります。当然、アパートの修理修繕費は管理料に含まれるわけですから、かなりの額となります。たいていの場合、その費用を考慮したうえで、会社から家主に毎月支払う家賃の額が設定されます。その額は、入居者が支払う家賃の額の半分よりずっと少なくなることも当然あるでしょう。しかし、アパートの修理修繕のために、数年おき程度に数十万円単位の出費を要することになるより、そのほうがいいと考える家主は多いです。家主はより高額な家賃よりも、安定した状態を望むケースが少なくありません。
 ただ、代理会社の運営がうまくいかない場合は、契約内容が変わったり、契約を打ち切られる可能性もなくはありません。会社の存続あっての保証です。運営を会社に任せると、リスクを負うことは避けやすくなりますが、万全というわけではありません。会社の選択には、慎重な姿勢が求められます。日本最大の銀行や航空会社でさえ、事実上倒産状態となったわけですから、会社が存続できなくなるというリスクは、考慮しておく必要があります。

アパート経営におけるオーナーの役割

アパート経営におけるオーナーの果たす役割は、今や選択可能となっています。すべてを自分でおこなうことも可能ですし、経営には一切関わらず、土地と資金だけを提供して、管理を全面的に外部に委託することもできます。ただ、すべてを外部に委託したとしても、最終的な利潤や損失はオーナーが受けるものとなりますので、その認識は必要となります。
 アパート経営は、住宅難が続いていた先ごろまでは、比較的うまくいきやすいものでしたが、戦後初めて人口が減少に転じ、賃貸物件の供給数が需要を上回るようになった昨今では、事情が大きく変わってきています。アパート経営のノウハウなしに始めることに不安を感じるオーナーも多く、すべてを代行する会社に任せる例も増えています。
 管理をすべて外部に委託すれば、オーナーは土地と資金を提供するだけで済み、管理会社からは管理料を差し引いた家賃を毎月受け取れます。管理会社によっては、アパートの修理修繕、リフォームもすべて代行するところもあります。そうした料金も管理費に含め、修理修繕費をその都度オーナーに請求することなく、毎月定額の家賃をオーナーに支払うというシステムにしている会社も見られます。そうなると、家主は修理修繕費を自分で積み立てておく必要もなくなり、毎月同じ額の家賃を安定して受け取れるということになりますから、こうしたシステムは好まれやすい面があります。
 ただ、その分管理費は高額になり、また、管理会社の負担が大きい分、管理会社の経営が安定し、存続可能な状態であるかどうかを常に注視しておく必要はあります。管理会社が存続してこその収入の安定ですから、管理会社が存続できなくなるなどの理由で契約打ち切りとなったら、すべての責任が家主にかかってきます。その場合は、他の管理会社に委託し直すことになるでしょうが、契約内容は会社ごとに大きく異なりますので、家主には慎重な検討が求められます。

 自分で経営し、空室や家賃滞納時のリスクをすべて自分で負い、収入額が不安定であるのを前提としてのことなら、アパートに投資するのはためらわれるという人は少なくありません。そのために、空室のあるなしに関わらず、毎月同じ家賃を家主に保証するという会社が増えているわけですが、賃貸住宅の供給数が増え続け、空室率がさらに上がると、管理会社へ支払う管理料は増え、途中で契約変更や打ち切りをせざるを得なくなるケースが増える可能性もあります。今後は管理を外部委託している家主にも、賃貸物件の需給関係に注視していくことが求められそうです。

アパート経営での収支と利回りの関係

アパート経営の基本は収支を計算し、事業性を確かめることです。事業性の有無は利回りにより知ることができます。事業性を判断する利回りは都市部と地方で異なります。都市部では15%を超える利回りが必要とされています。大家は経営の基本である収支の計算を行い、事業性を確かめる必要があります。

アパート経営では物件の価値を高めることが大切です。都市部では最寄り駅やバス停からの距離が必要な条件となります。郊外よりも都市の中心部の方が経営上は有利です。郊外の物件は駐車場の設置が必要です。物件の価値を高めるには、入居のための費用を安く抑えることも必要です。賃借人は入居時の初期費用が安い物件を志向するので、敷金や礼金は極力安くすることが必要となります。物件の魅力は建物の性能や防犯設備の設置の有無でも差が付きます。耐震性を高め、火災時の避難を容易にすることは、建物の基本的性能として重要です。アパートにおいても、オートドアや防犯カメラの設置が進んでします。最低でも、TVモニター付インターホンは設置する必要があります。各住戸では、トイレと浴室を別にし、ガスコンロを設け、インターネット接続用の回線を設置するなど、競争力を高めることが競争力を高めます。

アパート経営では、事前に収支計算により事業性を確かめることが大切です。アパートの収入は毎月の家賃収入と駐車場収入が全てを占めます。それに対して支出の部は、初期費用と経常費用に分かれます。初期費用は建築費が8割ほどを占めます。アパート経営では建築費を安く抑えることが事業成功のポイントとなります。さらに初期費用では、設計料・登記費用・近隣対策費などが発生します。経常費用は不動産費用の他、保険料や毎月の借り入れ金返済が大きな割合を占めます。アパートの収支は、借入金の金額と金利、借り入れ期間が大きく影響します。十年単位で発生する費用には大規模改修費があります。入居率を維持し、競争力を強化するためにも、一定期間ごとの改修は必要です。

アパートの事業性を判断する利回りは、表面利回りと実質利回りに分かれます。表面は年間収入を購入費で除したものです。実質は、収支計算に近いものとなります。いずれもその数値だけで事業性が保証されるわけではありませんが、事業を始める場合の一つの指標となります。事業では一定の入居率を確保することが大切となります。入居率は建物が新しいほど高く、経年により下がる傾向にあります。事業の維持には入居率を下げないための対策が必要となります。

アパート経営と不動産投資について

デザイナーズ風の賃貸物件が若者の間で人気になっているその理由とは?

昨今、地価の高騰等により不動産投資を始める方が増えてきています。
労働賃金に満足ができていない、または、もう少し所得を増やしたい方などにとって不動産投資は効果的ですが、投資ってよくわからない、リスクが怖いなどとあなたは感じているかもしれません。
しかし、不動産投資は一般的な投資方法の中でも確実に利益が出せる確率が高くローリスクで投資ができるコンテンツになります。
職業は普通のサラリーマンの方が毎月20万円以上の家賃収入を得ているケースは実際に多々あります。
では次に具体的な例を出してその手法を説明していきたいと思います。

まずは、どのような投資のスタイルでも基本になることだと思うのですが、自分の投資するものに対しての知識をしっかり勉強することです。特に不動産投資の場合物件に対しての価格と実際に借りられる可能性や土地柄、周りの土地などいろいろな要素が絡み合っているので自分の投資する物件に対してしっかり下見をして周りの環境なども調べることがとても大切になってきます。
そして不動産投資の中でも最もローリスクで投資ができるのがアパート経営になります。
というのもアパートのワンルームの部屋は基本的に空室状況が少ないことが近年のデータで出ています。
最近は未婚率が高く年齢にかかわらず一人暮らしをしている人が多いことがその要因です。
今までのように家族で住むスタイルから一人で独立して生活するスタイルがスタンダードになってきているので、時代のニーズに合わせて物件選びをするのが投資を成功させる大きなポイントとなります。

そして投資を決めた後に大事になるのがもちろん経営です。
契約してくださったお客様としっかりした関係を築いていくことでアパート自体の評判を落とすことなく、常に
空室を作らないで経営を維持していくことが大事になります。
当然、空室ができてしまうとそのぶん収入が減ってしまうのでしっかりしたお客様への対応とルール作りをすることが成功への第一歩になります。
また、最初に借りていたいただくためにも自分の投資物件をきっちり宣伝して良さを分かってもらうのも必要になっていきます。いまはインターネットがどこにでも普及しているのでそれを活用していくことがオーソドックスな宣伝スタイルですね。
長々と書きましたが不動産投資に始めるのに必要なものは物件選びと経営スタイルを学ぶことで大きなリターンが見込めると思います。

アパート経営における管理人の位置づけ

アパート経営をするうえで、管理人は、必ずしも必要ではありません。管理人がいないアパートもたくさんあります。個人経営のアパートなら、家主が自ら管理をおこなうことが多いですし、大きな組織の運営するアパートでも、管理人が常駐する例ばかりではありません。
 土地と資金だけ提供してアパート経営をおこなう場合は、家主は管理も行わないことが多いです。すべてを不動産会社に委託しているケースも多く、小規模なアパートであれば、何か問題があったときだけ不動産会社が間に入って家主と連絡をとって対応するという例も見られます。
 アパートはマンションと異なり、小規模ですから、共有スペースの日常の清掃なども必須のことではないと考えられることもあるようです。業務といっても、トラブルへの対応程度ということになりがちなため、人を常駐させるということは稀で、借り手からの緊急時の連絡先も不動産会社としておき、家主はノータッチでいられることも多いです。
 こうした業務への人件費がほとんどかからないことは、小規模なアパートゆえのメリットとも言えるでしょう。業務を代行する不動産会社も、ほとんど手間暇がかからない業務であるため、家主に高額な料金を請求することはあまりありません。
 ただ、空室が多い場合などは、物件の共用部分は極力きれいにしておきたいところです。満室の場合はこまめな清掃を省略するケースも見られますが、入居者を募集している場合は、常にきれいに清掃をしておくことが望まれます。その清掃業務は、代行会社に委託したり、不動産会社に依頼することもできますが、休日などを利用して家主自ら行うことも考えられます。そうすれば経費節減にもなりますし、空室を防ぐための方策などを考える良い機会にもなります。現状をよく把握し、家賃設定の見直しなどを考えるきっかけになることもあるでしょう。
 放っておいても常に満室という物件は、よほど好立地のところでもない限り、少なくなりつつあります。賃貸物件の新築は続いており、供給過多になって選択肢の増えた借り手は、新築を好む傾向があります。住宅不足の時代は過去のものとなりましたので、空室を防ぐためには、所有する物件を熱心にケアしていく姿勢が求められます。自らケアすれば、経費はかかりません。経費をかけずに物件を良好な状態に保つため、清掃を家主自らおこなう例も増えつつあります。土地と資金の提供プラス、そうした活動もすることを念頭に置いておいてもいいでしょう。

アパート経営では家賃保証会社の活用を

アパート経営において、家賃保証会社を活用するケースが増えています。家賃保証というのは、近年登場した新しい形態で、賃貸住宅の借り手が家賃を滞納した際に、保証会社が変わって家主に建て替え払いします。賃貸物件の借り手は、保証会社に入居時と、たいていはその後1年ごとに利用料を支払います。家主としては、借り手が滞納した場合のリスクを負わずに済むため、たいへん使い勝手のいいシステムです。
 従来は、借り手が滞納した場合は、家主は借り手の連帯保証人に請求していました。しかし、入居期間が長い場合などは、連帯保証人にも支払い能力がなくなっていることもあります。連帯保証人による個人保証より、保証会社の保証を望む家主も増えていて、入居に当たって連帯保証人を不要とする代わりに、保証会社の利用を条件とするケースも多くなっています。
 これは借り手にとっても都合の良いことです。連帯保証人を立てられないために、アパートへの入居を諦めている人は意外に多いものです。借り手が家賃保証会社へ支払う利用料はさほど高くないため、連帯保証人不要の物件は人気があります。連帯保証人を不要とし、家賃保証会社の利用を条件とするのは、空き室を埋めるのに良い方法と言えます。
 空き室の心配のない人気アパートでは、従来通り連帯保証人を必須としているケースも多いです。ただ、その場合でも、連帯保証人と保証会社の利用の両方を求める例も増えており、アパート経営に当たって、保証会社を活用するのは当然のことのようになりつつあります。
 日本ではずっと住宅不足が続いていましたから、連帯保証人を立てられない借り手には入居を断っていればよかったわけですが、戦後初めて人口が減少に転じ、賃貸物件の部屋余りが目立つようになっている昨今では、そういうわけにもいきません。しかし、なんの保証もなく、部屋を貸すわけにはいかないのも道理です。保証会社の登場は、貸し手側からの差し迫った需要があってのことだったと言えます。借り手側に需要があっても、家主が連帯保証人なしでの入居を認めない限り、保証会社の存在意義はそれほどはないと考えられます。

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 アパート経営に当たっては、賃貸住宅不足が続いていた以前とは、状況が一変していることを踏まえる必要があります。現在は、賃貸住宅の供給が過剰になっているとも指摘されています。部屋を埋めるためには、貸し手市場だった頃の意識を変えなくてはなりません。保証会社の存在を上手く活用して、空室率を下げることが大事です。

アパート経営で安定した収入を得よう

老後の為にお金を蓄えようと考えたら、普通に貯金するだけではお金が足りないことがあります。老後に必要なお金は3000万円以上と言われており、退職金や年金次第でもっと必要になることが予想できます。30歳過ぎた頃からお金を蓄えようと考えたら、アパートを購入して経営するのが良いと考えられます。アパート経営は賃貸形式で住宅を貸し出し、毎月家賃収入を得ることができます。空室対策を行い、満室に近い状態で経営できれば、安定した収入を得られるのが特徴です。家賃は経営者が決めることができます。住宅の価値をしっかり見極めて、適切な家賃を定めれば、入居してくれる人が増えます。アパートを購入する前に土地価格や周辺の情報を調べておくことが重要です。周辺にスーパーやドラッグストアがあれば、買い物をするのが楽になるので、住宅の需要は高くなります。

アパートの購入は基本的に金融機関でお金を借りて行います。金融機関ではローンサービスを提供しています。利用者の年収や借り入れ期間によって貸してくれる金額が異なります。例えば、年収600万円で20年ローンなら2500万円くらい、30年以上のローンを組めば3500万円くらい借りることができます。ローンを組むと返済の義務が発生します。毎月返済しても負担にならないように、購入前にシミュレーションしておきたいです。ローンを完済すれば返済の義務が無くなり、家賃収入のほとんどが懐に入ってきます。30歳でアパートを購入して、60歳でローンを完済すれば、その後の生活は家賃収入で楽に生活できます。退職後も安定した家賃を得られれば、老後も安心して生活できます。

デザイナーズ風の賃貸物件が若者の間で人気になっているその理由とは?

アパートの経営を安定させるには、収支の管理が重要になります。主な収入源は家賃になります。主な支出は経費になります。経費とは、ローンの返済、建物の修繕費や保険料、税金や減価償却費などの費用全般の総称です。支出よりも収入が多ければ利益になります。経費の内、減価償却費は実際にお金を支出していません。建物は経年劣化によって資産価値が下がります。この資産価値の減少を減価償却費として経費に計上できます。減価償却費を経費に計上することで、不動産所得を少なく見せることができます。不動産所得が少ないと所得税率が低くなるので、税金の支払いを安く抑えることができます。これを知らないでいると、税金を余計に多く支払うことになるので損します。アパートの経営を行うなら、損しないように事前に必要な知識を得ておきたいです。

賃貸経営で成功するアパート構造とは?

アパートを作って賃貸経営しようという場合に、どんな構造の部屋にするかはそのアパート経営が成功するか否かのキーポイントの1つになります。アパート業者は必ずワンルームの部屋を沢山作りましょうと提案してきます。
何故ならアパートの家賃相場は部屋の広さや構造に比例しないので(多少、部屋が広くても、その分、高い家賃には出来ないのです)それなら部屋数が多い方が有利なので狭い部屋を沢山作りましょうと言ってくる訳です。
しかし土地柄という物が有り例えば大都市圏周辺で分譲マンションが沢山立ち並んでいるような街は主に夫婦と子供1人等のいわゆる「ファミリー」が多く独身者は多くいません。そういった場所は交通手段や買い物の利便性が良く家賃相場も高いのです。身軽な独身者の方は多少、不便でも、もっと家賃相場が低い街を選ぶ事が多く逆にファミリーの場合は家賃が多少、高くても家族の事を考え利便性の良い街を選ぶ事が多いのです。もしファミリーの多い土地柄に狭いワンルームのアパートを作ってしまうと借り手がおらず空室が出来、家賃そのものを下げざるを得なくなり当初の計画がどんどん狂ってきます。そういった土地柄では多少、効率が悪くてもファミリー向けの構造を持った2DKくらいの部屋を用意しないと良い借り手は付かないのです。ファミリー向け物件では駐車場も必要な場合が多いです。

逆に大学や専門学校の周辺地域で学生が中心の街では限られた年数しか住まないし昼は学校におりアパートは寝るだけの場所なので狭くても日当たりが悪くても構わない、という方が多いのです。こういった場所ではワンルームの部屋を沢山作った方が効率よく運営できるでしょう。学生中心の街では学校まで距離が有る場合、自前の自転車置き場やバイク置き場を付けて上げると物件価値が非常に高くなります。また男女共学校の場合、女性は男性と同じアパートに住むのは出来れば避けたいと考えている事が多いので「女性専用」とすると、より良い場合が多いです。女性専用では自炊をする人が多いのでキッチンだけは多少、良い設備を用意して上げたり洗濯物も外では無く風呂場に干せるような構造にしたりしておくと非常に喜ばれます。

デザイナーズ風の賃貸物件が若者の間で人気になっているその理由とは?

これからアパートを賃貸経営しようとする場合、その街の土地柄を良く考慮して部屋の構造を決める必要があるのです。つまり需要を見極めるという事ですが賃貸経営も経営である以上、立派な事業であるという事をしっかり認識する事が肝心です。事業は需要に合わせた物を供給してこそ、ちゃんと軌道に乗るのですから事前に需要を調査する事は
絶対に必要な事なのです。

アパート経営の成否を左右する物件の立地

わが国では長らく住宅不足が続いていましたから、アパートを建てれば部屋は埋まるというのが当然のことのようになっていました。ずっと空室が続くというのは、あまり見られなかったことです。しかし、戦後初めて人口が減少に転じ、依然として賃貸物件が建てられ続けていることから、アパートを建てれば部屋は埋まるという状況ではなくなってきています。
 どのアパートでもほぼ満室になるという状況は過去のものとなり、現在では人気物件と空室の多い物件とに分かれ、二極化が進んでいるように見受けられます。アパートの経営者は当然、誰もが人気物件になることを望んでいるわけですが、人気物件になるためには、何よりも好立地に位置することが必須となります。
 賃貸住宅に住む人の多くは、永住するつもりがなく、一時的に便利な場所に住みたいと考えているように見受けられます。一般的にどの都道府県でも、世帯向けアパートなら、学校や病院の近く、単身者向けのアパートであれば駅のそばが人気となります。大学や専門学校のそばも需要が途切れない人気の場所ではありますが、近年、大学は都心回帰する傾向があり、郊外のキャンパスから都心に戻るケースが散見されます。都市部のキャンパスのそばに建てたアパートであれば、キャンパスが移転しても需要はそれなりに見込めますが、郊外のキャンパスのそばだと、キャンパスの移転は死活問題となります。そうしたリスクも踏まえて、アパート経営の際には立地を検討していく必要があります。
 人口が減少に転じ、今後も減少が続きそうであったとしても、単身世帯が増える傾向にありますから、賃貸住宅の需要は人口減少と比例して減るというわけでもなさそうです。ただ、需要よりも供給数が上回り始めていることは明らかなので、空室はどこかには出ることになります。空室を避けるためには、借り手の需要を押さえなくてはなりません。
 ついの住みかと定めた郊外の戸建て住宅を引き払って、駅のそばや病院のそばに引っ越す高齢者も増えていますから、車がなくても困らない場所というのは、今後も人気が続くでしょう。最近は運転免許をとらない若者も増えています。バスが通っていても、バス利用を好まない人は意外に多く、やはり駅のそばというのは大きなメリットとなります。駐車場を確保しなくても、駅のそばなら部屋は埋まるということが言えそうです。

 駅から遠い郊外の場合は、家賃設定を見直すなどの工夫が今後必要となるでしょう。

アパート経営のポイントは入居者の確保

アパート経営で最も優先すべきポイントのひとつが、入居者の確保です。もちろんその前に、好立地の場所を選ぶなどの優先事項はありますが、建てた後は入居者の確保が最優先となります。以前はずっと住宅難が続いていましたから、入居者は自然に現れ、空室の状態が続くというのはあまりなかったのですが、状況は一変しました。戦後初めて人口が減少に転じ、それでも賃貸物件の供給数が増え続けていることから、部屋余りが指摘されるようになっています。
 賃貸物件の不足が続いていた頃に確立した慣習も、変わりつつあります。長年変わらず続いてきた慣習を止めるというのはなかなかできないことですが、入居者の確保という至上命題のために、やむを得ず現状に合わせていく家主も増えています。
 具体的には、礼金、契約更新料の廃止、敷金額の減少、連帯保証人を求めないこと、などが挙げられます。賃貸市場で需要が供給数を上回っていた頃は、考えられなかったことです。礼金や契約更新料については、借り手側から疑問が呈され、時に裁判になることもありましたが、空室を埋めるために、現在では家主側から廃止する例が増えています。
 今後のアパート経営においては、よほどの好立地でない限り、空室リスクはついて回るものとなります。それほど好立地でなくても、人気のあるアパートというのはあります。それは周辺の家賃相場よりも安かったり、設備が良かったりするためであることが多いです。設備を良くするには設備投資が必要ですし、いったん決めた家賃を上げるというのは、住宅難の時代でさえ難しかったことですから、両方ともなかなか踏み切れないことです。
 家賃を低く設定すると、現在の入居者の家賃も下げることになる場合が多いです。そのため、入居後短期間に限って家賃を無料にしたり、割引いたりするという方法をとる家主もいます。家賃を下げなくても住み続けている借り手がいる以上、家賃の値下げに踏み切るというのはしづらいものです。それでも空室を埋めるために、なんらかの工夫は必要です。

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 ただ、新しい借り手だけを優遇すると、今までの居住者が引っ越して行く可能性もあります。そうしたさまざまなことを総合的に勘案しながら、アパート経営者側は現在の状況の変化に対応して行っています。賃貸住宅不足から賃貸住宅余りの時代への転換期ですので、試行錯誤が続いていますが、すべての物件が同じ状況ではなく、人気物件と空室が多い物件の差が開いている状況とも言えます。人気物件にするために、経営側の工夫が求められています。